中國買家成美國住宅主要海外買家 購房隱性成本高

　　中國僑網(wǎng)7月3日電 據(jù)美國《僑報》綜合報道，不久前，美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的報告稱，從數(shù)量、美元銷售額以及交易價格來看，中國人已成為美國住宅的主要海外買家。

　　不過，盡管美國房產(chǎn)對中國“土豪”頗具誘惑，但背后的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

　　中國人掀起美國購房潮

　　眾所周知，亞洲富人喜歡投資房地產(chǎn)。但中國富人在美國砸錢買房的力度比任何其他非美國投資者群體都大，他們在美國購房不僅為了取得良好的投資回報，也為了在當?shù)刈宰　?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left style="padding-right:10px;">

　　根據(jù)《華爾街日報》報道，美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(National Association of Realtors) 6月底的研究報告發(fā)現(xiàn)，中國人在美國買房的開支比美國本地居民或國際投資者要高得多：去年中國人在美國購房的單套平均成交價為83.1萬美元，遠高于美國平均房價25.6萬美元，也高于國際購房者在美國購房的單套平均成交價50萬美元。

　　Knight Frank UK美國和國際銷售高級談判代表Amy Williamson說，這些不是二級市場上的度假屋，這些是貨真價實的房地產(chǎn)。Williamson正在香港出席一個亞洲巡回推銷活動，香港是該活動的第一站。

　　在美國購房的中國買家來自香港、臺灣和中國大陸。2014年4月至2015年3月期間，中國買家在美國購房的成交額達到286億美元，超過了任何其他非美國買家群體。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會稱，中國買家的購房交易量也頭一次超過了其他非美國群體，在這段時間里，美國市場上共賣出20.9萬套住房，中國買家的交易量占到16%，占比高于前一年度的9%。

　　美國不動產(chǎn)的外國買家中中國人最多，其中大約有半數(shù)已經(jīng)在美國生活。不過，如果你考慮一下等著申請美國移民簽證的中國人數(shù)之多，就會覺得這沒什么好吃驚的。但它確實凸顯了中國人在美購房的興趣給房地產(chǎn)業(yè)——特別是洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約等城市——帶來的巨大影響。

　　研究顯示，2014年和2015年初，賣給中國人的房產(chǎn)中有大約39%是用作自住住房，另有7%是供在美國上大學的孩子使用，以出租住房為目的的比例只有23%。中國買家所購房產(chǎn)中，有35%位于加利福尼亞州。

　　Williamson說，美國西海岸仍將是中國買家購房興趣的重點。理由很明顯，這里有非常棒的學校，而且當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展強勁，各行各業(yè)都有良好發(fā)展，科技和電影就不必說了，制造業(yè)、服務業(yè)和金融業(yè)也不錯。

　　選擇風水

　　在許多中國買家的心目中，美國的地產(chǎn)就是花園、游泳池、洋房的代名詞。但事實上，如果忍受不了美國小鎮(zhèn)的寧靜生活，購買公寓才是享受東海岸都市繁華的現(xiàn)實選擇。

　　對“風水”的重視尤能體現(xiàn)中美購房的文化差異。與其他國家買家相比，中國買家更加看重房屋的朝向、門面的布局以及周邊的自然環(huán)境。不過，美國建房者并不會對此刻意關注，因此許多房屋的朝向不一，難得一見中國人所期待的正南正北。

　　讓中國買家尤其忌諱的是，美國某些城鎮(zhèn)中坐落著公墓。對此，中國買家只能敬而遠之?！苯犹寡浴?/p>

　　看重學區(qū)房

　　對于中國特大城市的購房者而言，昂貴的“學區(qū)房”是讓許多孩子的父母頭疼的問題。事實上，“學區(qū)房”的概念可不只是“中國特色”，遠在大洋彼岸的美國父母同樣要承受這一困擾。以哈佛大學所在的劍橋市為例，大學周邊的房屋價格動輒輕易達到百萬級。美國房地產(chǎn)中介公司會給不同的學區(qū)使用五星級評分制度，教育水平優(yōu)裕的地區(qū)房屋價格自然不菲。

　　美國的“學區(qū)房”主要適用于公立學校。對美國本土人而言，“就近入學”從小學開始。由于小學到高中的公立教學都屬于社會福利，因此美國家庭只需要支付極少的費用或者免費就可以讓孩子享受到就近入學的公立學校教育。近年來，美國私立高中入學競爭日益激烈，學費水漲船高，部分中國家長將目光投向了價格相對低廉的優(yōu)秀公立學校，“學區(qū)房”的價格自然一路上漲。

　　如果中國買家成功購得新房，美國的“養(yǎng)房”成本也會是一筆不小的開支。

　　房產(chǎn)稅高得驚人

　　首先，購房者每年都需向當?shù)卣U納一筆房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅與房屋及地段價值直接掛鉤，由于近年來美國地價逐漸從2008年的金融危機中蘇醒，因此房屋的地稅每年也呈上漲趨勢。

　　在美國，房產(chǎn)登記至少已有150年歷史。美國南北戰(zhàn)爭(CivilWar)后，房產(chǎn)稅始終是州級以下的地方政府的主要財政來源(Property taxes remained a major sourceof government revenue below the state level)。

　　美國州級下面一級是縣(County)，或翻譯成郡。收房產(chǎn)稅，首先得登記房產(chǎn)。美國的房產(chǎn)登記基本都由縣政府管理，信息是完全公開的，可在網(wǎng)上查閱。哪怕是外國人在美國買的房子，也能查索到。若是中國人，則用拼音。例如，用WangCheng 就能查到其擁有的加州盧米斯市的一處房產(chǎn)。所有權(Ownership)顯示，另一人為 LiPing，兩人各占50%。房子地址為 6105 Terracina Ct,Loomis,CA95650。盧米斯市(Loomis)位于加州首府薩克拉門托(Sacramento)的西北部。該房產(chǎn)土地面積為2.5英畝(2.5AC) ，約為10.89萬平方英尺，或1.117萬平方米。房子建于2008年。建筑分兩個單位，一為6101平方英尺，一為1702平方英尺。另有車庫2291平方英尺，售價為250萬美元。

　　美國著名房產(chǎn)網(wǎng)站zillow，根據(jù)縣政府的資料，加上房子銷售情況，公布更多詳細信息。該住宅有五個臥室，六套衛(wèi)生間。每個臥室內(nèi)都有全套浴室，還有一個酒吧區(qū)，配備酒柜、冰箱等。有個家庭小影院。幾乎每個臥室都配有一臺液晶電視機。院子里有燒烤區(qū)，有壁爐，也有中央控制冷風空調(diào)。整個住宅安裝保安系統(tǒng)。

　　美國房子的中位價(Medianprice)約為美金20萬多。加州首府薩克拉門托約為50多萬，盧米斯最高，約為70多萬。這套房子為250萬，雖然在北京買不了什么豪宅，但在美國當?shù)?，確實屬于有錢人的房子。美國家庭的中位收入約為5萬多，不吃不穿，得存錢50年才買得起這樣房子。即使買得起，也供不起，因為美國房子都得交房地產(chǎn)稅。此套房子的房地產(chǎn)稅現(xiàn)為3.1416萬美元。每年根據(jù)房子價值進行調(diào)整，基本都只會調(diào)高。3萬多美元房產(chǎn)稅，送給窮人住，都住不起。

　　根據(jù)zillow的記錄，該房子2013年9月19日以250萬美元售出。但2014年1月22日，即掛牌出售，開價為389萬。很是離譜，無人問津，4月24日降價到289萬。5月23日，取消了掛牌。到了9月16日，重新掛牌275萬出售，到11月3日，再次取消掛牌。

　　養(yǎng)房的其他開銷

　　對于與美國人生活方式不同的中國人來說，房屋內(nèi)飾和家具的改造同樣費用不菲。

　　在東海岸，看似簡單的除雪也是難以避免的隱性成本。在遭遇暴風雪襲擊的冬日，“各家自掃門前雪”是鄰里街坊的慣例，中國屋主多會選擇除雪公司來清理屋頂以及道路。

　　美國院落中美麗的花園也讓許多中國買家心向往之。不過，花園的養(yǎng)護開銷絕非可以輕易忽視。許多中國購房者缺少除草及花園打理的知識，絕大多數(shù)人會選擇雇用園林公司。如果買主希望大改自己的花園或者房屋結(jié)構(gòu)，則不僅需要得到當?shù)卣呐鷾剩陀妹绹聊竟靖莾r格不菲。

　　在美國這個“車輪上的國家”，光有房沒有車恐怕還是寸步難行。對于購房者而言，雇用華人私人司機是許多初來乍到者的選擇，但“美國是人力成本很高的國家，有時一天的傭金會高達幾百美元。尤其在出租車效率較低、生活設施較為分散的衛(wèi)星城地區(qū)，購車的重要性就更能顯現(xiàn)出來。因此，對于外國購房者而言，私家車很可能是在美國生活的必需品。而中國買家購買私家車也將經(jīng)歷一個繁瑣的過程，其中涉及到駕照、社保以及保險等諸多因素”。