海外置業(yè)：房款如何支付門道多 購房前須準(zhǔn)備充分
曾經(jīng)，中國人置業(yè)旅游地產(chǎn)主要還是集中在國內(nèi)的旅游城市。而近幾年，越來越多的人置業(yè)時將眼光放在了全球市場，美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家，都成了中國人海外置業(yè)的熱門城市。在國外有套房，對于中國人已經(jīng)不是什么新鮮事兒，不過談起在國外買房的經(jīng)歷，卻很少有一帆風(fēng)順的。在海外置業(yè)遇上的諸多麻煩中，購房款支付首當(dāng)其沖。海外置業(yè)，湊齊房款只是第一步，距真正購房成功還很遠(yuǎn)。
全球資產(chǎn)配置 沒有想象的那么簡單
“錢”的問題是困擾國人出境買房的關(guān)鍵問題，實際上在這個問題上，各國的管理規(guī)定大相徑庭，買房前一定要充分了解了在進入“出手”程序。否則極有可能把投入的錢打了水漂。
一在巴黎買房的北京人，在接受北京青年報記者采訪時，講述了她的“遭遇”。
余女士是賣了一套北京的閑置房后把錢匯入巴黎銀行的，當(dāng)時她看好的是一套巴黎市中心的公寓房。此前她掌握的資訊包括“全球資產(chǎn)配置”、法國房產(chǎn)稅費以及“北京的房子貴過巴黎”等，可當(dāng)她按照自己掌握的知識把錢實際匯出后，她在法國聘的房產(chǎn)律師告訴她：“你需要證明錢的合法來源?！?/p>
她說，“我是賣了北京的一套房的錢。”
“那你在北京住哪兒？”
“我還有別的房子。”
“你賣的這套房，購買時的合同、發(fā)票和房產(chǎn)證在哪兒？怎么能證明賣的房是你的？”
“房子已經(jīng)賣掉，這些就不在了?！?/p>
“那你如何證明你這些錢的合法性？無法證明，銀行就不會放款?！?/p>
余女士整個蒙了，早知這樣，在北京的房子出售前就應(yīng)該把所有買房資料復(fù)印留存。
……
類似這樣的事例還有很多，在各國購房的人遇到的“麻煩”也不同。
在紐約購房的趙小姐，為證明房款的來源，中間經(jīng)歷了無數(shù)次波折，開具了各種證明，往返紐約六次，歷時半年最終才成功購房。趙小姐告訴《廣廈時代》，她購房時，是將房款給了在美國的親戚，再從親戚那兒拿到現(xiàn)金去交的房款，本以為從美國本土拿到的錢交房款不會遇上麻煩事兒，但她的親戚又經(jīng)歷了一次資金來源的背景調(diào)查。
“在國內(nèi)買房，習(xí)慣了湊齊錢就交給賣家，從來不知道還要有這么多麻煩事兒。”趙小姐表示。
海外置業(yè) 房款如何支付門道多
出境買房，最先遇上的問題就是如何把房款成功匯入賣家賬戶中。
根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《個人外匯管理辦法》和國家外匯管理局根據(jù)《管理辦法》制定發(fā)布的《個人外匯管理辦法實施細(xì)則》規(guī)定，境內(nèi)個人年度購匯總額為5萬美元。這一額度，對于不少海外置業(yè)買家完全不夠用，所以為了能成功在海外購房，購房人和中介代理機構(gòu)想出了不少“招數(shù)”。
一是分拆結(jié)售匯。這是最簡單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過，對于這種付款方式，限制規(guī)定也在增多。北京房展組委會國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非透露，現(xiàn)在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無法動用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。
二是螞蟻搬家式攜帶現(xiàn)金出國。采取這種方式的人現(xiàn)在并不多，因為大額現(xiàn)金出境需要向海關(guān)申報，而且海外置業(yè)買家一般也沒有這么多的精力和時間反復(fù)往返于國內(nèi)和目的地國家之間。
三是部分銀行推出的海外抵押貸款。這是一種可以獲得海外購房資金的合法渠道，國內(nèi)某國有銀行就推出了類似的產(chǎn)品，購房人可以在國內(nèi)存款和抵押房產(chǎn)從而在境外獲得相應(yīng)額度的抵押貸款。
四是由開發(fā)商內(nèi)部操作調(diào)配。近幾年“出?！钡拈_發(fā)商越來越多，國內(nèi)開發(fā)商在國外開發(fā)的項目也成為中國人出境購房的主要目標(biāo)之一。購買這類項目，購房人一般不用擔(dān)心房款如何交付的問題，基本都是在國內(nèi)售樓處直接刷卡支付人民幣，再由開發(fā)商財務(wù)流程解決。像近期大熱的馬來西亞碧桂園森林城市、富力公主灣等項目，都采取的是這種方式。這是國內(nèi)購房人普遍認(rèn)為比較靠譜的付款方式。
五是通過“地下錢莊”轉(zhuǎn)移。這種非法的渠道是不少在海外置業(yè)的購房人實際采取的方式。一些海外地產(chǎn)中介甚至開發(fā)商會通過此渠道幫助購房人將房款轉(zhuǎn)移至國外，中間收取一定的手續(xù)費，不過這種渠道的風(fēng)險比較高。一位海外地產(chǎn)開發(fā)商也坦言，成功率為98%，無法百分之百保證購房人的資產(chǎn)安全。
除了這些被采用比較多的方式外，還有通過海外的朋友幫忙支付、以海外貿(mào)易的方式轉(zhuǎn)移等多種方式，其間都蘊含了一定的風(fēng)險。
魏克非建議，雖然各種海外地產(chǎn)中介會幫助購房人采取不同的方式支付海外置業(yè)的房款，同時承諾安全無風(fēng)險，但一些非法的渠道其中的風(fēng)險都是不可控的，不建議購房人選擇。購房人還是應(yīng)選擇合法渠道購得海外房產(chǎn)。
海外購房資金風(fēng)險多
購房前應(yīng)了解清晰準(zhǔn)備充分
成功將購房款匯至國外只是海外購房的第一步，海外購房面臨的各種資金風(fēng)險還很多。上文中余女士和趙小姐遇上的資金來源查證問題就是主要一種。
魏克非介紹，為了防止出現(xiàn)洗錢行為，把來路不明的資金轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)等合法資產(chǎn)，包括英國、美國在內(nèi)的一些發(fā)達(dá)國家對于資金來源的證明要求非常嚴(yán)格。不僅銀行在貸款時需要購房人提供資金來源證明，購房中的各個環(huán)節(jié)都會要求購房人出具資金來源的證據(jù)。
如果購房人在這類國家購房，一定要認(rèn)真了解該國法律規(guī)定，提前準(zhǔn)備好各類資金來源證明。例如工資收入、贈與繼承款、股票收益、不動產(chǎn)投資收益、抵押貸款證明等。如果購房人無法提供合法的資金來源證明，不僅是買不成房，已經(jīng)匯到海外的購房款還會面臨被沒收的風(fēng)險。
除了對資金來源進行說明外，海外購房時，當(dāng)?shù)氐馁J款政策也是購房人必須提前了解的。魏克非表示，像澳大利亞，今年七八月份開始，收緊了針對中國購房人的貸款政策，目前中國人在澳大利亞買房，基本都需要支付全款，無法獲得貸款。如果購房人沒有實現(xiàn)充分了解，先支付了首付款，最終卻拿不到貸款，很有可能會遇上首付款也無法收回的可能。同時，澳大利亞對于偽造各類證明騙貸的行為查處非常嚴(yán)格。
魏克非同時提醒，海外置業(yè)風(fēng)險較多，購房人想在海外置業(yè)必須尋找專業(yè)人士的幫助。比如在美國購房，買賣雙方必須聘請專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來幫助操作，而在英國購房，必須聘請專業(yè)律師輔助，律師會為購房人做好房屋背景調(diào)查，同時指導(dǎo)購房人如何合法合規(guī)購房。文/門庭婷
