美國(guó)學(xué)區(qū)房購(gòu)買攻略 華人爸媽們買對(duì)了嗎？

　　中國(guó)僑網(wǎng)12月11日電 據(jù)美國(guó)僑報(bào)網(wǎng)綜合報(bào)道，買房一直都是中國(guó)家庭最關(guān)注的話題之一，買學(xué)區(qū)房也不是中國(guó)人的偏好，美國(guó)家庭一般也會(huì)在孩子進(jìn)入學(xué)齡(5歲上幼兒園)時(shí)開始遷入好學(xué)區(qū)，然而，好學(xué)區(qū)的高價(jià)房讓一些中產(chǎn)家庭也望而卻步。如何選擇學(xué)區(qū)房？買學(xué)區(qū)房是否能徹底解決孩子的上學(xué)問題？學(xué)區(qū)房是租比較劃算還是買比較劃算？這些都是中國(guó)家長(zhǎng)要慎重考慮的問題。

　　學(xué)區(qū)房是買還是租？

　　也許是中國(guó)北上廣的學(xué)區(qū)房實(shí)在太貴，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房時(shí)，房產(chǎn)中介提起美國(guó)的學(xué)區(qū)房都一臉“趕快去白撿”的表情，但真的有這么便宜嗎？

　　網(wǎng)上瘋傳的200萬元(人民幣，下同)就能買到的小別墅的確也有，但地理位置大概是在廣袤的田野上，方圓五十里內(nèi)大概就一所普通中學(xué)。如果想在繁華地帶選一個(gè)學(xué)區(qū)房，就沒那么便宜了。在華人置業(yè)的首選城市舊金山、洛杉磯、紐約，稍微好一點(diǎn)的住宅價(jià)格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區(qū)這種寸土寸金的地方，一個(gè)兩居室就能賣到300萬至500萬美元。在這個(gè)房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，還得為“好學(xué)區(qū)”多支付20%至30%的費(fèi)用。

　　在華人最為集中的紐約皇后區(qū)，不同學(xué)區(qū)之間的差價(jià)甚至能多買一套房。在大城市，一街之隔房?jī)r(jià)就可能天差地別。

　　在紐約，好的公立學(xué)校大多分布在近郊區(qū)。根據(jù)Zillow網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，華人在這些地段購(gòu)買四居室的價(jià)格大概在200萬美元左右。除此之外，每年還要支付1%至3%的地稅。紐約周邊的地稅在2.5%左右，買一套200多萬美元的學(xué)區(qū)房，之后每年還要支付5萬美元左右的稅金，并不輕松。

　　如果收入能負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)，家長(zhǎng)會(huì)選擇購(gòu)買學(xué)區(qū)房，如果負(fù)擔(dān)不起，也有家庭會(huì)選擇租房。而正因?yàn)閷W(xué)區(qū)房不愁租，所以更多家長(zhǎng)寧愿買房。

　　成熟的房產(chǎn)投資者除了關(guān)心購(gòu)房成本以外，更要關(guān)心所購(gòu)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化、政策及保值性。即使將來整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入疲怠期，好的學(xué)區(qū)房也能維持比其他同水平房屋更高的售價(jià)，并更容易轉(zhuǎn)手。美國(guó)人一般會(huì)在孩子進(jìn)入學(xué)齡時(shí)買學(xué)區(qū)房，因此建議投資者選擇有三四個(gè)臥室的房產(chǎn)，易于出手。

　　中國(guó)買家青睞“以房養(yǎng)學(xué)”

　　房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow11月9日發(fā)布了《美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(2017年9月)》，報(bào)告顯示，9月美國(guó)平均房?jī)r(jià)為20.27萬美元，比去年上漲6.9%；全國(guó)租金中值為每月1430 美元，同比上漲 2%。

　　就地域來看，西海岸住房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，由于就業(yè)需求增長(zhǎng)，西雅圖與加利福尼亞州圣何塞的房?jī)r(jià)增速領(lǐng)跑全國(guó)，分別較去年同期增長(zhǎng)12.4%與10%。

　　根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)統(tǒng)計(jì)，目前加州、得州、佛羅里達(dá)州的房產(chǎn)最受中國(guó)買家青睞。海外房產(chǎn)公司僑業(yè)國(guó)際的投資總監(jiān)孟燕茹說：“據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)買家對(duì)美國(guó)學(xué)區(qū)房有明顯的偏好。有很多留學(xué)或者移民家庭的客戶專門來咨詢大學(xué)附近的房產(chǎn)，其中又以加州最受青睞。比如位于加州帕羅奧圖的斯坦福大學(xué)，該校附近的房產(chǎn)以二手房為主，新房幾乎沒有什么供應(yīng)量，價(jià)格也偏高。目前斯坦福大學(xué)所在的94305郵編區(qū)的房屋中位價(jià)是321萬美元左右?！?/p>

　　孟燕茹總結(jié)了中國(guó)客戶在購(gòu)買美國(guó)學(xué)區(qū)房時(shí)的一些趨勢(shì)和規(guī)律，比如一般在孩子留學(xué)前一兩年開始購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，而且多“以房養(yǎng)學(xué)”，“這種模式更為靈活，因?yàn)椴恍枰⒆右欢ㄈ胱x所在學(xué)區(qū)的學(xué)校，還可以把每個(gè)月的房租用來支持孩子的留學(xué)開銷。比如佛羅里達(dá)州的租金很穩(wěn)定，客戶會(huì)指定房產(chǎn)管理公司每月將租金收入轉(zhuǎn)到孩子的賬戶上作為生活費(fèi)。也有不少人是孩子來美國(guó)后，直接入住提前購(gòu)置的房產(chǎn)”， 孟燕茹說。

　　另一種“以房養(yǎng)學(xué)”的方式是利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)的花銷。一名曾就讀于加州大學(xué)伯克利分校的中國(guó)海歸回憶：“我當(dāng)時(shí)在美國(guó)留學(xué)時(shí)，身邊有不少中國(guó)同學(xué)買了房，大部分是在留學(xué)前購(gòu)置學(xué)區(qū)房。還有一些是畢業(yè)后買，留在美國(guó)就業(yè)的。有些朋友在留學(xué)前買的房子，畢業(yè)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的增值幅度幾乎可以抵消學(xué)費(fèi)支出。”

　　不過，“以房養(yǎng)學(xué)”并不是在美國(guó)所有的地方都可行，而且有一些學(xué)區(qū)的房源供給緊張。美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow10月發(fā)布了一份全美十大頂尖院校學(xué)區(qū)房“以房養(yǎng)學(xué)”可行性報(bào)告，對(duì)于在9月進(jìn)入 US News 2018 美國(guó)大學(xué)榜單的10 所頂尖院校(包括普林斯頓、哈佛、芝加哥大學(xué)、耶魯、哥倫比亞大學(xué)、麻省理工、斯坦福、賓夕法尼亞大學(xué)、杜克、加州理工學(xué)院)，分析其學(xué)區(qū)房的增值水平是否可以抵消本科四年的學(xué)費(fèi)。報(bào)告顯示，2013年8月至2017年8月這一年里，只有哈佛、麻省理工、斯坦福這三所院校所在市的房?jī)r(jià)升值幅度高于預(yù)估學(xué)費(fèi)總額，其他則不及。

　　在頂級(jí)學(xué)區(qū)買房，動(dòng)輒200多萬美元

　　曾有中國(guó)網(wǎng)民分享在紐約買房的經(jīng)驗(yàn)，他用了4年時(shí)間跑遍紐約和新澤西，只為買到學(xué)區(qū)好、價(jià)格合理、生活方便的房子，選房要求包括：75分鐘內(nèi)能到曼哈頓；學(xué)區(qū)內(nèi)的高中SAT均分至少1500，最好能達(dá)到1800；亞裔人口比例超過20%——該網(wǎng)民覺得亞裔較多的地區(qū)中國(guó)餐館也會(huì)比較多，孩子在學(xué)校也能避免歧視和霸凌。

　　其實(shí)，所謂的“好學(xué)區(qū)”是雙向選擇的結(jié)果。好學(xué)區(qū)的高房?jī)r(jià)保證了入住家庭多是關(guān)心孩子教育的家庭，父母更加愿意配合和參與學(xué)校的教學(xué)活動(dòng)，好的老師也愿意來這些學(xué)校，畢竟老師都希望教到好學(xué)生，提高自己的教學(xué)評(píng)估。這樣一來，這些學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)也就維持在一個(gè)比較高的水準(zhǔn)。

　　而如果在好的學(xué)區(qū)買房，除了能夠省下一筆私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)，還能保證房子的升值空間，而且這些地方的房租也高些。所以即使不考慮孩子上學(xué)的問題，買房者也會(huì)盡量選擇好的學(xué)區(qū)，將來轉(zhuǎn)賣的時(shí)候會(huì)比較容易。

　　還有一種觀點(diǎn)是，公立學(xué)校每年的花銷平均約8500美元，私立學(xué)校達(dá)1.3萬美元，因此相比讓孩子上私立學(xué)校，在好學(xué)區(qū)買房是更收益更高的投資，畢竟房子保值，私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)卻收不回來——私立學(xué)?；ㄙM(fèi)的平均價(jià)格是每年1.3萬美元，如果住在全美私立學(xué)校最貴的加州帕羅奧圖(Palo Alto，斯坦福大學(xué)所在地)，學(xué)費(fèi)會(huì)超過2.8萬美元。

　　不過，美國(guó)的學(xué)區(qū)房的價(jià)格比中國(guó)一線城市還是合理一些，因?yàn)闆]有戶籍制度的限制，判定學(xué)區(qū)和房子是租是買、孩子的國(guó)籍都沒有關(guān)系。另外，眾多優(yōu)質(zhì)的私立學(xué)校也起到了壓制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的作用，畢竟如果好學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)過于離譜，人們就會(huì)選擇同樣高水平的私校。

　　那么，美國(guó)學(xué)區(qū)房性價(jià)比的底氣是什么？

　　首先，美國(guó)的“頂配”中學(xué)大多是私立中學(xué)，如奧巴馬的兩個(gè)女兒就讀的西德維爾友誼中學(xué)(Sidwell Friends School)就是頂級(jí)私校之一，雖然要每年十幾萬美元的昂貴學(xué)費(fèi)，但不存在學(xué)區(qū)限制。如學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格過高，家長(zhǎng)們大可為孩子選擇私立學(xué)校，讓孩子享受更多元的教育。

　　其次，美國(guó)的學(xué)區(qū)制度只要求家庭在學(xué)區(qū)擁有居住資格，不強(qiáng)求家長(zhǎng)買房，家長(zhǎng)可以自由選擇是買房還是租房。再加上美國(guó)較為規(guī)范的租房市場(chǎng)，學(xué)區(qū)房很難產(chǎn)生炒作熱潮。

　　再者，美國(guó)的學(xué)區(qū)分布較為均勻，無論是在市區(qū)還是郊區(qū)，均有水平相當(dāng)?shù)膶W(xué)校分布，教育資源相對(duì)平均，市區(qū)和郊區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格也相距不大，家長(zhǎng)們不會(huì)因?yàn)椤耙秃⒆尤コ抢锷蠈W(xué)”而去擠占城里的一畝三分地。

　　房產(chǎn)信息網(wǎng)站搜索，能看到位于加州頂級(jí)學(xué)區(qū)帕羅奧托的一個(gè)獨(dú)棟單層4個(gè)臥室的宅院售價(jià)262萬多美元，換算成人民幣要1700多萬元，聽起來不便宜，但算上院子每平米只要2萬元——這樣的均價(jià)能讓不少在北京買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)羨慕。

　　何為“好學(xué)區(qū)”？各地評(píng)估系統(tǒng)不同

　　美國(guó)公立中學(xué)、小學(xué)和幼兒園采取就近入學(xué)的原則，法律規(guī)定，任何居住在這個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子都有享受免費(fèi)公立教育。學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)成了吸引家庭入住的“好學(xué)區(qū)”，聽上去和中國(guó)的學(xué)區(qū)房差不多，其本質(zhì)還是不同，如美國(guó)對(duì)學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位在高中，因?yàn)橹行W(xué)教育階段的學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松，而決定孩子未來能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長(zhǎng)學(xué)習(xí)都集中在高中階段。

　　在美國(guó)家長(zhǎng)眼中，公立與私立中學(xué)各有優(yōu)勢(shì)。公立中學(xué)只接受短期的外國(guó)交換生，法定最長(zhǎng)時(shí)限為一年，不得接受外國(guó)申請(qǐng)者作為獨(dú)立學(xué)生長(zhǎng)期學(xué)習(xí)；而私立中學(xué)接受外國(guó)留學(xué)生以學(xué)生簽證長(zhǎng)期就讀。這意味著，公立中學(xué)的國(guó)際生比例遠(yuǎn)少于私立中學(xué)，且學(xué)費(fèi)遠(yuǎn)低于私立中學(xué)，獎(jiǎng)學(xué)金也更容易申請(qǐng)，因此公立學(xué)區(qū)同樣受家長(zhǎng)的青睞。

　　不同地區(qū)對(duì)學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀各有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。紐約教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個(gè)指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境(包括學(xué)生出席率)，占總分的15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語和數(shù)學(xué)的會(huì)考成績(jī)衡量，高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占55%。

　　在加州，現(xiàn)有的學(xué)區(qū)評(píng)估系統(tǒng)是從1999年開始實(shí)施的“學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)”(Academic Performance Index，簡(jiǎn)稱API)，它通過學(xué)生在加州標(biāo)準(zhǔn)測(cè)驗(yàn)(CST)中的英語、數(shù)學(xué)、科學(xué)和社會(huì)科學(xué)所取得的成績(jī)來進(jìn)行評(píng)估，高中API還要考量加州高中畢業(yè)考試結(jié)果。

　　API的最低分為200分，最高為1000分。每所學(xué)校在每一年都有其目標(biāo)分?jǐn)?shù)，按照前一年的分?jǐn)?shù)以及800分基準(zhǔn)之間的差異來決定。學(xué)業(yè)成績(jī)進(jìn)入前10%的學(xué)校的表現(xiàn)指數(shù)為10，排在最后10%的學(xué)校的指數(shù)為1。因此買學(xué)區(qū)房時(shí)，房產(chǎn)中介會(huì)介紹此地的學(xué)校是10分還是8分。

　　2016年底，加州媒體曾報(bào)道稱，加州學(xué)區(qū)教育委員協(xié)會(huì)(California School Boards Association，CSBA)可能將取消學(xué)區(qū)排名，并修改API系統(tǒng)。有人擔(dān)心，如此一來，既有的學(xué)區(qū)排名會(huì)被顛覆，好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也會(huì)受影響。但地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和相關(guān)官員都認(rèn)為，明星學(xué)區(qū)早已名聲在外，短期內(nèi)不必?fù)?dān)憂，而家長(zhǎng)也可上網(wǎng)查看學(xué)校評(píng)價(jià)，不一定局限于當(dāng)局的資訊。

　　各學(xué)區(qū)每年對(duì)所屬學(xué)校的學(xué)生出勤率、成績(jī)排名都有相應(yīng)的報(bào)告發(fā)布。雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房時(shí)的可靠依據(jù)。此外，家長(zhǎng)也可以自行在網(wǎng)絡(luò)上查詢學(xué)校歷年的SAT成績(jī)。

　　美國(guó)每一棟居住房都有一所相匹配的學(xué)校，只要在網(wǎng)上輸入自己的家庭住址便可查到相應(yīng)的學(xué)區(qū)、學(xué)校名稱和地址，上網(wǎng)查到孩子可上的學(xué)校后便可與校方聯(lián)系。