非法有望合法？美加州華人業(yè)主在后院加建成風(fēng)潮(圖)
中國僑網(wǎng)1月22日電 據(jù)美國中文網(wǎng)微信公眾號報(bào)道，在蘋果公司擔(dān)任項(xiàng)目工程師的Limei Huang最近有點(diǎn)兒忙，總會有人時(shí)不時(shí)問她，自家后院正在建的房子要不要對外出租。即便房子還沒有完全建好，但想要住進(jìn)去的租客們早已排起了長隊(duì)。
Limei收到的第一個(gè)租房請求來自于為她開建新房打地基的一位工人，在結(jié)束第一天的工作后，這位工人打電話給Limei，向她問道：“房子建好后，我能搬進(jìn)去住嗎？”后來，Limei又叫來了一份粉刷工，這位粉刷工還沒有動工便迫不及待地向Limei詢問自己是不是有可能住進(jìn)這間新房子。
Limei Huang的房子買在舊金山灣區(qū)南端的圣何塞市，雖然不少科技公司在此駐扎，但一年多前這里還并不是灣區(qū)房價(jià)熱度的核心區(qū)。隨著谷歌宣布將在該市中心開建新園區(qū)，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)迅速應(yīng)聲上漲。
高房價(jià)在舊金山灣區(qū)，尤其是硅谷一帶，早已不是新鮮事。據(jù)Zillow統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，筆者居住的Palo Alto市當(dāng)前平均房價(jià)超過300萬美元，過去一年這里房價(jià)上漲21%，預(yù)計(jì)今年還將增長8.3%。在舊金山灣區(qū)一帶，房價(jià)過高催生出了不少房車一族，游民問題也日益嚴(yán)峻，住房成了舊金山灣區(qū)各市政府頗感棘手的老大難問題。
為應(yīng)對房價(jià)過高產(chǎn)生的諸多社會問題，舊金山灣區(qū)住房及建房限制政策日漸松動。2017年初，附屬居住屋法案SB 1069在加州正式生效，加州政府放寬了業(yè)主對自己物業(yè)加建改建的規(guī)范，擴(kuò)大了業(yè)主的自主權(quán)，使得不少居民因此受益。
附屬居住屋法案SB 1069
2017年1月1日，經(jīng)加州州長布朗(Jerry Brown)簽署通過的SB-1069法案正式開始生效。SB 1069法案俗稱附屬居住屋(Accessory Dwelling Units，簡稱ADUs)法案，該法案由加州參議員Bob Wieckowski起草， 其確保擁有獨(dú)立屋的居民可以合法地在自家土地加建、改建不超過1200平方英尺的建筑。
布朗在簽署這一法案的同時(shí)，還通過了AB 2299法案，為加建/改建ADUs提供執(zhí)行細(xì)則，廢止地方任何與法案相抵觸的其它現(xiàn)行ADUs條例，直到該地頒布了對應(yīng)的地方條例。
雖然附屬居住屋(Accessory Dwelling Units，簡稱ADUs)的概念對于普通民眾來說還略顯生疏，但在各類租房網(wǎng)站上，與ADUs差不多意思的“in-law units”則是頗為常見的字眼，這類房子的全稱其實(shí)是“mother-in-law units”，字面理解的話，就是改建或加建出來給婆婆或岳母住的房子，這類房子通常是獨(dú)立在后院的一室一廳或兩室一廳。在美國人口中，這類房子往往還有另一個(gè)名字，叫“奶奶房”(granny flats)。
原本用來解決小家庭住房問題的“婆婆房”或是“奶奶房”在解決加州住房問題方面的可以發(fā)揮的作用不容小覷。灣區(qū)委員會(Bay Area Council)公共政策副主席Matt Regan將其視作是“未來十年解決灣區(qū)住房問題的重要一環(huán)”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)加州約有680萬個(gè)獨(dú)立房(single family)，有研究人員認(rèn)為，即便只是十分之一的獨(dú)立房房主選擇在后院加蓋的話，那么也將向市場提供68萬套住房，這將極大緩解加州的住房緊缺和房價(jià)過高問題。正因如此，包括華裔議員邱信福在內(nèi)的多名加州議員多年以來一直在致力于鼓勵(lì)A(yù)DUs的相關(guān)政策。
硅谷房產(chǎn)專家Anson Ip為我們算了一筆賬，比如，如果一位屋主原本需要每個(gè)月還5000美元的房貸，但如果他/她選擇在后院加建一套房子的話，那么按照房錢硅谷的房市估算，加建將為他/她帶來2000美元/月的額外收入，這樣的話，房主的還貸壓力將會大大降低。
此外，Anson Ip認(rèn)為對于ADUs的放松對于房地產(chǎn)市場及整個(gè)加州經(jīng)濟(jì)來說，還有諸多積極意義。通常情況下，加州居民在退休之后如果沒有其它額外收入的話，會有一部分人選擇將房產(chǎn)賣掉，拿著錢遷到其它州居住，而如果ADUs放松的話，他們可以選擇加蓋繼續(xù)留在原來的房子居住，并且可以獲得額外的收入。
在SB 1069法案簽署通過后的一年多時(shí)間以來，在自家后院加蓋新房也在加州不少地區(qū)蔚然成風(fēng)。像Limei Huang這樣選擇在自家后院開建房屋的華人業(yè)主越來越多，住在Sunnyvale的“老尤”也是其中之一。加州大學(xué)伯克利分校的特爾納住房創(chuàng)新中心(Terner Center for Housing Innovation)的最新研報(bào)顯示，在2015年至2017年期間，圣何塞市收到的相關(guān)建筑申請翻了五倍，從28個(gè)驟增至166個(gè)，在奧克蘭，這一數(shù)據(jù)對比是33 vs 247，在舊金山更是41 vs 593，增幅高達(dá)1340%。
SB-1069的簽署通過也被加州華人業(yè)主廣泛視作利好。一直以來，不少華人買房以后，悄悄將車庫改造成房間，或者在自己的后院偷偷加蓋，用來出租減輕房貸壓力，或者改善家庭居住環(huán)境。雖然在全美絕大多數(shù)地區(qū)，對于自家房子的改建并不完全違法，不過，這類改建往往有諸多限制，需提出特別申請，且收費(fèi)繁雜。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估測，在舊金山至少有2000個(gè)這樣的改建房不符合相關(guān)法律法規(guī)。
據(jù)灣區(qū)屋主聯(lián)盟組委、硅谷華人協(xié)會執(zhí)行委員賀全介紹，這類“非法”改建房常常令舊金山的華人房東陷入水深火熱之中，在現(xiàn)行政策下，租客一旦提高房租改建違法，那么房東將可能被訴以數(shù)百萬甚至上千萬美元的高額賠償，雖然最終訴訟賠償金會降低至幾萬到幾十萬美元，但對于不少華人業(yè)主來說，依然是不小的經(jīng)濟(jì)壓力。
為進(jìn)一步消除改建房障礙，在SB1069簽署生效之后，參議員Bob Wieckowski正在醞釀提出一個(gè)新的議案 SB 831，該提案將致力于尋求上述“非法”改建房的合法化，并取消改建許可申請等相關(guān)費(fèi)用。一旦這一提案獲得通過，那么對于不少支持住房改建的加州華裔民眾來說，無疑又是一大利好。
不過，雖然受到不少加州議員支持，也有州長布朗背書，但在反對者看來，放松改建房并不是解決加州住房問題的根本性途徑，由加建或改建引出的停車、入學(xué)、交通等相關(guān)問題也不容忽視。在SB 1069生效一年之際，目前正是各地方政府對于該法案反饋收集的關(guān)鍵階段，一些城市可能會考慮縮緊地方對于ADUs的支持力度。南加州洛杉磯郡的科汶納市(Covina)就在2017年10月就出臺新的城市條例，要求物業(yè)要達(dá)到1.2萬平方英尺才可以加建，但改建最大不超過600平方英尺，這使得部分當(dāng)?shù)貥I(yè)主被排除在了新法案的受益范圍之外。
即便如此，在賀全看來，ADUs的放松為業(yè)主提供更多選擇也是值得大力支持的，而對于舊金山的眾多華人業(yè)主來說，由于客觀條件受限，他們大多沒有在后院繼續(xù)加建的條件，因此，對于他們來說，尋求“非法改建房”的合法化才是需要繼續(xù)努力的方向。(葉文多)
