美華人小區(qū)分租屋糾紛多 屋主定期查看防患未然

　　中國僑網(wǎng)1月30日電 據(jù)美國《世界日報》報道，美國房地產(chǎn)市場近年扶搖直上，吸引大批中國買家。不少中國投資人到美國投資房地產(chǎn)，遙控管理出租房屋，使得愈來愈多的二房東應(yīng)運而生，但引發(fā)種種問題卻始料未及，尤其一旦發(fā)生惡性事件，房主可能不賺反賠，后患無窮。

　　地產(chǎn)經(jīng)紀和法律人士表示，雖然美國法律非常保護房客隱私，但房東還是有方法對房客的居住情況進行有效管理，比如在簽訂合約時標明，每月可檢查居住情況，或以每年檢查消防和一氧化碳標準的名義，要求房客開門接受安全檢查。上門和不上門相差很大，長期放任，很可能最后變成不可收拾的局面。

　　資深華人地產(chǎn)經(jīng)紀阮秉森表示，近年不少中國投資者在南加購買房子后出租，由于本人長期不在美國，房屋委托朋友或熟人幫忙出租。據(jù)他了解，前些年不少投資屋變成了家庭旅館和月子中心，現(xiàn)在不少變成了更短期的Airbnb，人口流動非常大，管理更復(fù)雜。

　　由于房主長期不在美國，對自家房屋出租情況根本不了解，當他們偶爾回到美國時，可能會被房客的隱私權(quán)擋在外面，無從知道房客居住情況。即便是房客變成了二房東，改變房子內(nèi)部原貌、租客成群，也難以得知。

　　巴沙迪那市資深律師郝琦表示，美國法律與合約密切相關(guān)。在加州，只要房東合約同意，房客可以將房子另租他人。但如果牽扯到房屋改建、擴建與租客有關(guān)，情況則會變得復(fù)雜。

　　她表示，阿罕布拉日前發(fā)生的命案，受害人家屬不但可以向涉嫌本案的二房東提出法律訴訟，大房東也可能難逃民事訴訟。將1400平方呎房子改成八個房間，車庫隔成三個房間的做法，除了命案本身的刑事責任外，將會因命案引來市府對非法改建隔間改建追究責任。而由于眾多房間出租產(chǎn)生的商業(yè)收入，也將會引來稅務(wù)部門稽查。如果二房東是在大房東不知情下自行改建和出租，則二房東違反合約，大房東責任會減少一些。而如果大房東對二房東的改建知情，不管不報放任為之，則責任更大。

　　不過資深保險經(jīng)紀林戴維認為，在該命案中，無論大房東還是二房東都會被牽連進去，但最倒霉的是大房東。加州房屋責任險，通常只保一定數(shù)量的出租房屋和房客，如果房主同住的話，房客不能超過三戶不同人家。華人小區(qū)將出租屋改成分租屋而引發(fā)的失火和刑事糾紛等事件屢見不鮮，保險理賠調(diào)查發(fā)現(xiàn)很多房屋都是在沒有得到法律許可的情況下，非法改建。

　　林戴維表示，保險公司提供給民眾的普通房屋保險不會承包短期出租屋，而包括家庭旅館、月子中心、Airbnb等，均屬于租約不超過一年的短期Boarding House租約，這種短期出租賺錢的房屋一旦發(fā)生意外，包括偷盜、傷害、謀殺等，保險公司將不會理賠。因為保險公司明文規(guī)定房屋保險不覆蓋此類商業(yè)行為，如果民眾非法出租則屬于欺詐，房屋保險不會理賠。大房東通常會有房屋責任險，保險公司頂多會延伸大房東的部分責任險，以支付其部分法律費用。

　　郝琦特別提醒房東，美國法律相當保護房客，中國民眾在美投資出租房屋，一定要了解美國法律，比如房客不交租金，至少要兩個月才能驅(qū)逐，且租金收不回來。所以房東本人不在美國的話，最好尋求專業(yè)人士幫助。而很多人委托友管理出租房屋，一旦引發(fā)安全衛(wèi)生等問題甚至暴力事件，得不償失。(楊青)